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房屋抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，把借款人的房地產(chǎn)，通過一定的契約合同，合法取得對借款人財產(chǎn)的留置權(quán)和質(zhì)押權(quán)而向其提供的一種貸款。這期間如果債務(wù)人不能按期償還貸款本金和利息，債權(quán)人有權(quán)處分抵押物，并可優(yōu)先受償?shù)馁J款方式。

住房抵押貸款的分類

我們一般操作的抵押貸款是個人抵押消費貸款和企業(yè)抵押經(jīng)營貸款。二者的區(qū)別如下：

可以抵押的物業(yè)（以成都地區(qū)為例，其他區(qū)域以當(dāng)?shù)劂y行信息為準(zhǔn)）

1、有國有土地許可證和房產(chǎn)證。

2、能正常上市交易的商品房。

3、房齡不能過長。房齡小于20年，或者房齡與貸款年限相加不能超過40年。

4、面積不低于40平米。面積過小的房屋，多數(shù)銀行不予抵押。

5、沒有列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃的房屋。

6、權(quán)屬沒有爭議的房子。被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。

7、滿5年的經(jīng)濟適用房。未滿5年的話是不允許上市交易的，銀行同樣無法取得他項權(quán)利證，不能辦理房屋抵押貸款。

8、部分公房不可抵押。

已購公房中有兩種情況不能辦理房產(chǎn)抵押貸款。一是無法提供購房合同或協(xié)議的已購公房，因為有的購房合同會寫有原單位有優(yōu)先購買權(quán)的條款，銀行無法取得他項權(quán)利，所以不會受理。另一種是不能提供央產(chǎn)房上市證明的央產(chǎn)房，這樣的房產(chǎn)不能夠上市進(jìn)行交易，也就無法操作房屋抵押貸款業(yè)務(wù)。

9、未結(jié)清貸款的房子不可抵押。

在第一次抵押貸款時，銀行已經(jīng)擁有了這所房產(chǎn)的他項權(quán)利。而法律不允許兩家銀行獲得同一所房屋的他項權(quán)。

PS：按揭中的房子想要做抵押，有兩種方法可以選擇：

A. 抵押給擔(dān)保公司，支付擔(dān)保公司月利息，借款的金額是房產(chǎn)的評估值-按揭貸款的剩余金額=現(xiàn)借款金額。

B. 將房產(chǎn)重新在銀行申請抵押貸款，貸款金額是房產(chǎn)評估值的7成，新申貸銀行批貸以后，再把原銀行的按揭貸款結(jié)清。

這兩種方法，關(guān)鍵還是看批出來的新額度和你原來所欠的相差多少，少的話也沒意思。因為你原來如果是按揭貸款的話，利率肯定比抵押來的低，時間周期相對較長。

個人抵押消費貸款

需要準(zhǔn)備的材料：銀行需要審核房產(chǎn)證，征信，收入證明，還款能力和流水。流水不夠的，翻翻前面專門講流水的內(nèi)容摻入

實際操作中，銀行只接受四種用途：裝修，買汽車，出國留學(xué)，家具和藝術(shù)品。以裝修為例，銀行會要求你提供裝修公司合同和對方公司的賬號。所以，你提供的收款公司，在公司名稱或者主營業(yè)務(wù)中，就需要含有“裝修”或者“裝潢”二字。

企業(yè)經(jīng)營抵押貸款

小微企業(yè)貸款，顧名思義，為了扶持中小企業(yè)。因此銀行在審核方面，對財務(wù)報表沒有要求，重點考察的是抵押人（法人、股東和公司實際控制人）的個人還款能力。

所以，走這條路的，首先，你需要一個公司，注冊經(jīng)營一年以上（部分銀行要求兩年）。第二，就是一份半年以上經(jīng)得住推敲的流水。

收到貸款，把資金轉(zhuǎn)幾個圈，或者分批取現(xiàn)，不可直接流入樓市。

抵押的利率和費用

目前貸款公司收取的“手續(xù)費“或者“平臺費”，一般一次性收取在2%-5%左右，貸款的年利率在6%-7%左右。

還款方式可以選擇3、5、10年期的先息后本，也可以選擇20年期的等額本息。利率差距不是很大。

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