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老王和他的未婚妻小張打算今年結(jié)婚，但在此之前他們要先干一件事，那就是買房，作為朋友的小白給他們推薦了隔壁小區(qū)的一套新房，老王很中意，慢慢規(guī)劃他夫妻倆今后的美好生活，欣喜之余煩惱也來了：

這套房300萬，但自己手頭的錢也才100萬，也就是說要貸款200萬了，那么該以何種方式貸款才是最優(yōu)方案？

老王自己購買了公積金，相比現(xiàn)在的5年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率4.9%，公積金貸款利率也才3.25%，如果全部采用公積金貸款那肯定最好啦！但實(shí)際情況是個人公積金貸款的最高額度往往取決于自己的首付比例、當(dāng)?shù)胤績r水平、月繳存額、建筑面積等，即使?jié)M足了這些條件，不同的城市還會給你設(shè)置不同的天花板。

比如你是北京的，按照個人情況可以貸款150萬，但北京設(shè)置的無論是個人還是夫妻公積金貸款最高上限是120萬，假如老王在北京買房，那么通過公積金最多能貸到的錢就是120萬。

在這樣的情況下老王200萬貸款全部采用公積金方式是不可能的了，那么只能采用另外兩種：一是商業(yè)貸款（目前基準(zhǔn)利率4.9%）；二是組合貸款，我們先假定老王滿足最高貸款額度120萬的上限，這就意味著貸款方式是120萬公積金貸款（利率3.25%）+80萬商業(yè)貸款（利率4.9%）。

一、商業(yè)貸款

我們可以看出老王商業(yè)貸款20年、等額本息，那么未來20年月還款是1.3萬。

二、組合貸款

可以看出同等貸款年限、貸款方式的情況下，采用公積金貸款月供是1.2萬。相比商業(yè)貸款的1.3萬月供省了1千。

可見大部分情況下，如果你有公積金，采用組合貸款買房確實(shí)比較劃算，注意我說的是大部分哈，還有小部分情況是不利，什么情況？

比如在2017年之前，你采用商業(yè)貸款買房，銀行普遍會在5年貸款基準(zhǔn)利率4.9%的基準(zhǔn)上打折扣優(yōu)惠，8折9折不等，我們假定是8折，那么商業(yè)貸款利率實(shí)際上也才3.92%，是不是很低？

這時候你采用組合貸款的話就不劃算了，因?yàn)榻M合貸款中商業(yè)貸款部分銀行不一定會給你打折扣，這樣一來假如你的商貸部分比例較高的話很不利。

不過就目前市場情況來說，采用組合貸款是非常有利的，因?yàn)楝F(xiàn)在一二線城市的商業(yè)貸款利率已經(jīng)沒有8折、9折優(yōu)惠，不管是首套房，還是二套房普遍上浮10%、20%不等。

這會帶來什么結(jié)果？

公積金貸款利率一般是由央行來定，其利率上下調(diào)一般與央行公布的基準(zhǔn)利率同步，現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率仍然維持在2015年的水平，而隨著這兩年央行收緊貨幣政策，目前商業(yè)貸款利率已經(jīng)普遍上升（上浮10%、20%），這就意味著公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率相差越來越大，這就使采用公積金貸款（含組合貸款）的優(yōu)勢越來越明顯。

我的預(yù)計是2018年央行應(yīng)該會上調(diào)基準(zhǔn)利率一次，每次調(diào)整的幅度一般是0.25%左右，倘若基準(zhǔn)利率上調(diào)，公積金貸款利率也會相應(yīng)上調(diào)0.25%，如何影響你的買房？

按照目前的政策：

如遇利率調(diào)整，合同期限為1年的實(shí)行合同利率，合同期限在1年以上的，從調(diào)整利率的下一年1月1日起，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。一般的，各地住房公積金貸款首套房實(shí)行基準(zhǔn)利率，貸款購買第二套住房的，貸款利率按公積金貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。

也就是說即使公積金利率上調(diào)了，那么你的月供還不會馬上增加，根據(jù)你的合同來定，一般情況下是下一年的1月1日起實(shí)施。

需要說明的是2017年到現(xiàn)在的商業(yè)貸款利率上升對存量房基本是沒有影響的，比如你在2016年9月買的房，那么你的月供還是按照當(dāng)時的利率來結(jié)算，但如果是基準(zhǔn)利率（公積金利率）上調(diào)的話那就不同，不僅會影響新買房的人，也會影響已購買的人。

所以現(xiàn)在的市場利率（商業(yè)貸款）上升對樓市影響其實(shí)很弱，因?yàn)闆]有割到已購房人的肉，而這種情況未來也會持續(xù)，如果2018年央行上調(diào)基準(zhǔn)利率1次的話，那么已購買人利率上浮也才0.25%左右，你覺得對你的影響有多大呢？來發(fā)表你的看法。

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