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據(jù)說房企最近的日子并不太好過，按揭放款延遲、現(xiàn)金一時半會又難以回籠、融資又不太容易···但是，在此艱難條件下，各大房企仍然覓得了新出路，這條路具體通向哪里，愉小編且?guī)Ц魑磺埔磺啤?/span>

房企融資難 銀行放款慢 “來找我們的房地產企業(yè)和銀行都有，過橋貸款銀行已經審批過了，但放款還有好幾個月時間，我們先把錢付給房地產公司，年化利率一般在10%左右，當然還有更高的。”某資產管理公司業(yè)務員向記者表示。據(jù)該業(yè)務員介紹，特別是對于上市房企，今年現(xiàn)金回流的壓力較大，在住宅銷售完成的前提下，付款環(huán)節(jié)不落地，財務報表依然承壓。記者采訪多名銀行對公和同業(yè)板塊人士，大部分金融機構對房地產相關融資持謹慎態(tài)度，基本只能做表內開發(fā)貸，同業(yè)和理財資金對接，理論上均要求四證齊全。這也導致今年房地產開發(fā)資金來源中，貸款的增速要遠高于過去兩年。某城商行對公人士透露，其所在分部今年上報總行的項目中，只有不到一半順利出賬，其中被否的項目除了價格原因，更多是因為“涉房”：因合規(guī)考慮未能出賬。“我們很多申請的客戶是一家開發(fā)商的建材供應商，本來在我們這樣的城商行融資的價格就很高了，一年的凈利潤要達到多少才能接受7%的銀行融資成本？”銀行理財資金投資相關資產也處于低谷。  

12家銀行開發(fā)貸余額、占比雙升 提及房地產開發(fā)貸，截至今年中期，上市銀行對公業(yè)務中涉及房地產業(yè)的貸款（開發(fā)貸）余額合計4.68萬億元，較2016年年底的4.32萬億元增長了0.36萬億元，增幅為8.33%。25家上市銀行中，19家銀行的開發(fā)貸余額較去年年底上升，其中，12家銀行的開發(fā)貸占比也保持正增長（另有1家銀行持平）。值得一提的是，此前的2016年，開發(fā)貸的絕對值較2015年年底出現(xiàn)了負增長，且僅有5家銀行的開發(fā)貸占比增長。截至今年中期，中國銀行房地產業(yè)對公貸款的余額依舊在上市銀行中保持領先，為8151.34億元，占其貸款和墊款總額的比例為7.65%；工銀行的開發(fā)貸余額超過了7000億元，為7145.95億元，占比為5.15%；農業(yè)銀行和建設銀行的開發(fā)貸余額則在5000億元上下，分別為5628.79億元和4926.85億元，兩家銀行該類貸款的占比分別為5.41%和3.94%。股份制銀行整體而言對于開發(fā)貸興致較高，開發(fā)貸占比在6.8%-10.3%之間。相對而言，招商銀行和興業(yè)銀行對于開發(fā)貸款熱情不高，今年中期的開發(fā)貸占比均低于年初，其中，興業(yè)銀行更是余額和占比“雙降”。值得一提的是，今年中期，上市銀行開發(fā)貸的資產質量分化明顯。披露了開發(fā)貸資產質量的三家國有大行開發(fā)貸不良貸款率均超過了2%，甚至最高達到2.26%。不過，并非所有上市銀行開發(fā)貸的不良貸款率都較高，股份制銀行披露出來的數(shù)據(jù)要好得多：興業(yè)銀行該項指標為0.62%，中信銀行為0.07%，浦發(fā)銀行為0.28%，招商銀行為1.07%。“值得警惕的是，部分上市銀行開發(fā)貸的抵質押率去年有所下降，這意味著其對應的風險有所上升，而且很可能在目前的報表中還未顯現(xiàn)”，某股份制銀行有關人對記者表示。記者查找上市銀行財報發(fā)現(xiàn)，某國有大行房地產業(yè)貸款中，抵質押貸款的占比由2015年年底的約八成降至2016年年底的七成以及今年中期的六成。  

按揭過橋貸款成新歡 某股份行資管部人士稱：“房地產過橋貸款這種今年幾乎沒怎么投，要求四證齊全，那基本就做表內開發(fā)貸了。”另有某華南股份行資管部人士表示，審批上雖然沒有“一刀切”，但涉房項目過審明顯收緊。銀行零售業(yè)務方面，盡管今年按揭貸款仍是銀行貸款增長的重要動力，但增速明顯放緩。25家上市銀行半年報顯示，按揭貸款總額總計漲幅為10.89%，而去年全年的增幅為35%。微觀層面，分支行按揭貸款額度緊張，且放款速度緩慢，商業(yè)貸款從批復到放款可達3個月，公積金貸款可達半年。可見的是，全國一二線城市的房貸利率基本告別基準下浮，首套房利率上浮基準10%已成常態(tài)。在這種情況下，煩惱是住戶（特別是置換、改善住房的住戶），更是房地產開發(fā)商。據(jù)記者多方了解，就按揭延遲放款，開發(fā)商現(xiàn)金回籠難的情況，目前市場上出現(xiàn)了多種“解決方案”。其一，銀行直接尋求委托貸款。根據(jù)長三角某城商行的做法，出資人委托該銀行貸款給開發(fā)商進行項目建設，出資人的風控手段主要包括章證共管，預售資金監(jiān)管賬戶加留印鑒章等，并將應收售房尾款質押作為增信；其二，興起了按揭過橋貸款市場。過橋資金的來源除了銀行，市場上的類金融資管公司和央企、國企也是重要出資人；上述資管公司業(yè)務人士表示：“對我們來說，風控問題不大，一個是銀行的按揭批過了，只要控制好賬戶就沒問題；我們的優(yōu)勢就是不直接受金融監(jiān)管政策的影響。房企的需求還是很大的。”該人士同時透露，此前某知名開發(fā)商曾來洽談合作，低于市場平均利率的過橋資金價格也有8%。“其實是一個資產池，滾動的，期限多在3個月到半年。”種種跡象表明，房地產融資緊箍咒下，亦有銀行嘗試重啟暫停的房地產相關業(yè)務，某銀行內部已經點名恢復開辦租賃房業(yè)務和對接個貸的住房去庫存業(yè)務，另有區(qū)域性銀行人士也透露，行內高層擬在合規(guī)前提下重新推動房地產相關項目落地。

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