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近日鏈家地產(chǎn)通過(guò)朋友圈、報(bào)紙發(fā)送微信廣告，稱交易不成，傭金全退，廣告上列舉的情形例如社保斷交，貸款問題，無(wú)法過(guò)戶所導(dǎo)致的交易不成，傭金可全退，這個(gè)廣告似乎完全顛覆了目前中介行業(yè)通行規(guī)則——中介傭金分步交割，少部分買家更是交易完成收樓后才支付傭金。盤源產(chǎn)權(quán)問題，買家資格審核，貸款資格一般都是前置審核，目前出現(xiàn)較多的是貸款成數(shù)不足或利率上浮過(guò)高所引發(fā)的糾紛。對(duì)于交易不成，傭金該不該給的問題，這也是中介與買賣雙方官司頻生的主要原因，通常中介都主張居間代理在買賣雙方簽約一刻即已實(shí)現(xiàn)，因此中介費(fèi)還是要交，因此也屢屢出現(xiàn)交易不成中介追傭的訴訟或仲裁案件。鏈家網(wǎng)負(fù)責(zé)人鄧勁翔表示，他們正是看到客戶的“痛點(diǎn)”——交易不成，需要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，本身已非常痛苦，他們不希望因追傭而造成客戶痛上加痛，因此決定讓出自身的一點(diǎn)利益，減少客戶交易不成的損失。

不過(guò)，交易“撻Q”，中介傭金可全數(shù)退回，買賣雙方就可全身而退嗎？資深行業(yè)人士表示，一旦交易不成，矛盾焦點(diǎn)并不是中介與買賣雙方的追傭問題，而是買賣雙方對(duì)合同解除、違約責(zé)任認(rèn)定以及違約金計(jì)算的爭(zhēng)議，以一筆樓款為400萬(wàn)元的交易為例，傭金2個(gè)點(diǎn)，中介費(fèi)為8萬(wàn)元，簽約交10%，樓款為40萬(wàn)元，如果交易不成，無(wú)論是沒收定金還是雙倍退定，以及按日支付總樓款0.05%的違約金，交易不成的金錢損失遠(yuǎn)超過(guò)退回的中介費(fèi)。至于因交易不成而產(chǎn)生的時(shí)間成本和因樓市變動(dòng)而造成的損失，更是不可估量。行業(yè)人士認(rèn)為，鏈家地產(chǎn)此舉無(wú)疑將加重自身對(duì)交易雙方資格審核的責(zé)任，但由于交易過(guò)程還是會(huì)產(chǎn)生諸多不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，交易雙方還是應(yīng)該審慎做出決定。

鏈家地產(chǎn)：目前有4宗交易退傭，原因各有不同

廣州鏈家地產(chǎn)客服部經(jīng)理陳偉娟告訴記者，“交易不成，傭金全退”這個(gè)服務(wù)承諾在去年12月20日推出，至今為止共發(fā)生4宗的退傭個(gè)案，若全額收傭，傭金總計(jì)18多萬(wàn)元，他們一共退回8萬(wàn)多元傭金，余下10多萬(wàn)元的傭金也不再追收。

據(jù)介紹，這四宗交易不成的原因涵括了時(shí)下交易不成功的各個(gè)方面。第一宗交易是買家貸款審批下來(lái)的貸款成數(shù)不足，無(wú)力現(xiàn)金湊齊差額補(bǔ)足樓款；第二宗交易則是涉及稅費(fèi)優(yōu)惠，業(yè)主一開始稱是“滿五”“唯一”，后來(lái)到交稅階段才是家庭成員另有一套住房，不符合稅務(wù)優(yōu)惠，由于樓價(jià)較高，無(wú)法就稅費(fèi)負(fù)擔(dān)達(dá)成一致而解約；第三宗交易則是客戶對(duì)房屋素質(zhì)尚滿意，但是后來(lái)在過(guò)戶時(shí)得知土地年限剩余不多，因此提出解約；第四宗則是買家從別人處得知房屋曾出現(xiàn)非正常死亡的事件，雖然經(jīng)紀(jì)從公安、新聞報(bào)道等多處都無(wú)法確證相關(guān)事實(shí)，最終買家堅(jiān)持提出退房。

陳偉娟表示，買家提出解約，他們經(jīng)紀(jì)和客服協(xié)調(diào)的時(shí)間短則一兩周，長(zhǎng)則兩個(gè)多月。退傭的部分會(huì)出現(xiàn)在買賣雙方與中介一起商定的解約協(xié)議中，鏈家地產(chǎn)也在協(xié)議中承諾不再追傭。至于買賣雙方的違約責(zé)任，陳偉娟表示，一些交易的業(yè)主全退買家的樓款，其他交易的業(yè)主則沒收部分樓款，退回部分定金。

在鏈家地產(chǎn)刊出“交易不成，傭金全退”的全版廣告后，一位鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在朋友圈發(fā)放消息，試圖進(jìn)一步厘清傭金全退的前提條件，稱必須是在簽約48小時(shí)內(nèi)全額繳交代理費(fèi)，才可以獲得“交易不成，傭金全退”的待遇。為此，記者向鏈家地產(chǎn)求證“交易不成，傭金全退”是否必須一步到位全額交傭才可享受相關(guān)待遇。鏈家網(wǎng)負(fù)責(zé)人鄧勁翔向記者表示，在“交易不成，傭金全退”服務(wù)承諾剛出臺(tái)時(shí)，他們?cè)?jīng)有相關(guān)的規(guī)定，但后來(lái)已取消服務(wù)承諾的前置條件，只要交易不成，之前交的傭金全退，未交的傭金也不會(huì)追。

中介借此顛覆行業(yè)規(guī)則，意欲何為？

交易不成，傭金全退，看起來(lái)無(wú)論是各付各稅（費(fèi)）還是買家全付，這對(duì)于買賣雙方來(lái)說(shuō)都是大好事，中介是活雷鋒“硬啃”損失，這種模式在強(qiáng)調(diào)各方承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，遵守契約精神，慎重對(duì)待涉及大宗金錢的合同里，是不是過(guò)于兒戲？

律師張旭鋒對(duì)記者表示，目前樓市調(diào)控政府較復(fù)雜，“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商”，這些層出不窮的樓市新政，在客觀上加大了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為居間方的告知、審慎審查義務(wù)，購(gòu)房資格的審查與告知、貸款條件的預(yù)審與告知等，而這些義務(wù)履行與否、履行的是否全面妥當(dāng)，對(duì)于傭金的收取是有關(guān)系的。中介的承諾無(wú)疑將加重了自己的審核義務(wù)，勢(shì)必會(huì)加大自己的審核力度，因?yàn)殛P(guān)系到自己的切身利益，想必會(huì)進(jìn)一步嚴(yán)格把關(guān)。

資深按揭業(yè)人士鄭大源認(rèn)為鏈家地產(chǎn)這一舉措是社會(huì)發(fā)展非常良好的一步，值得鼓勵(lì)。要實(shí)現(xiàn)這點(diǎn)，中介公司必須要加強(qiáng)培訓(xùn)，在簽約之前就有嚴(yán)格的審核告知義務(wù)，所以這個(gè)不但不是兒戲，而是慎重，在審核過(guò)程中也能及時(shí)發(fā)現(xiàn)交易存在的隱患；當(dāng)前的中介服務(wù)模式以結(jié)果為導(dǎo)向（簽訂買賣合同），只要簽訂了買賣合同就可以收取中介服務(wù)費(fèi)。鏈家地產(chǎn)這個(gè)模式則是變成了以過(guò)程為導(dǎo)向，肯定對(duì)中介的服務(wù)提出了進(jìn)一步的要求。

一位匿名中介人士表示，交易不成，傭金全退，有可能誤導(dǎo)消費(fèi)者“頭腦發(fā)熱”入市，以為不需要負(fù)責(zé)任。他們?cè)趯?shí)際操作中，對(duì)于交易不成的案例，一般都非常難追傭，傭金絕大部分會(huì)出現(xiàn)“爛尾”，而且更重要的是，傭金只是交易不成的一個(gè)副作用而已，“大頭”在于違約責(zé)任和因此而產(chǎn)生的違約金，這部分的責(zé)任遠(yuǎn)超傭金，在買家違約而導(dǎo)致交易不成的案例里，業(yè)主幾乎100%不退定，因此買家損失將可達(dá)樓款的10%，而傭金不過(guò)是1%~3%而已。

市民楊小姐去年“一買一賣”，在售出東風(fēng)廣場(chǎng)房屋時(shí)她是賣家，收取實(shí)收價(jià)，不過(guò)她看到買家的確在簽約后就交傭金。隨后她購(gòu)入珠江新城一個(gè)近千萬(wàn)元的三房單位，由于當(dāng)時(shí)業(yè)主需贖契，她擔(dān)心交易時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，堅(jiān)持必須要到收房后才支付傭金，中介公司也同意她的要求。她于去年4月份簽約，到5月底收樓后才全額支付傭金。她認(rèn)為鏈家地產(chǎn)這個(gè)措施，如果必須全額給足傭金才可享受，那鏈家也占用客戶的傭金兩三個(gè)月；如果分步交傭也可享受退傭，的確可增強(qiáng)客戶的信心。

匿名的地產(chǎn)人士與張旭峰律師都認(rèn)為鏈家地產(chǎn)是“噱頭”，在于制造一個(gè)賣點(diǎn)，展示自己：夠?qū)I(yè)、講誠(chéng)信、有擔(dān)當(dāng)，這對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)還是很有一些吸引力的，當(dāng)然實(shí)際效果如何，還要看市場(chǎng)的檢驗(yàn)。而鄭大源認(rèn)為買賣雙方變成“小白”，本身是市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，是良性的發(fā)展，因?yàn)閷I(yè)的事情交給專業(yè)的人士辦理，每個(gè)人做好自己的事情即可，省心省力的享受他人服務(wù)是合理的。他認(rèn)為鏈家新招最大的好處是增加了交易雙方的信心，可以借此擴(kuò)大交易份額。對(duì)于中介公司來(lái)說(shuō)，則可以倒逼中介規(guī)范操作，減少糾紛，以防損害中介公司的聲譽(yù)，有利于建立中介負(fù)責(zé)任的形象。

交易不成，貸款到底有哪些責(zé)任需要承擔(dān)？

據(jù)了解，對(duì)于違約責(zé)任，廣州市存量房買賣合同（俗稱網(wǎng)簽合同）的第十條就對(duì)交易不成的違約責(zé)任進(jìn)行了約定。該合同第十條具體如下：1.甲方不按本合同約定將該房地產(chǎn)出售給乙方的，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金為該房地產(chǎn)成交價(jià)的10%，并退回乙方已付的全部費(fèi)用。2.乙方不按本合同約定買入該房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)向甲方支付違約金，違約金為該房地產(chǎn)成交價(jià)的10%。在該示范合同，沒有提到交易不成的具體原因，是主觀的還是客觀，還是由于買房資格認(rèn)識(shí)誤差被迫取消交易。如果發(fā)生了這種情況，就是很大的糾紛了，通常情況下，建議交易雙方和中介一起溝通，因?yàn)檫@種違約責(zé)任不是買家的蓄意違約，如果業(yè)主非要追究買家的違約責(zé)任，或者中介非要收取中介服務(wù)費(fèi)，則可以酌情收取，但是通常不會(huì)全額收取違約金的。

律師張旭鋒表示，除可按照存量房買賣合同的違約條款約定，買賣雙方也可自定違約條款以及違約責(zé)任，具體表述如“X方未能按照本合同第X條約定支付房款/交付房屋的，應(yīng)當(dāng)每日按未付房款/總房款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向X方支付違約金，逾期超過(guò)X日仍未支付的，X方有權(quán)解除合同”。

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