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二手房成交量也居高不下，欲購二手房的朋友可清楚二手房抵押貸款流程？二手房抵押貸款，不僅可以讓借款人的固定資產化作現金流，相較信用貸款而言，還具備額度高、利率低的優勢。那二手房抵押貸款是什么呢？需要注意哪些問題，才不會發生糾紛并保障個人資金、房產的安全呢？

一、二手房抵押貸款流程

買賣雙方簽訂房屋買賣合同——向銀行申請貸款——房產評估——銀行審批——房產過戶辦理貸款——與銀行簽訂二手房抵押貸借款合同——貸款合同生效后，銀行每月劃付資金，購房者還款——借款人還清貸款本息、解除抵押擔保

（1）購房人與售房人簽訂房屋買賣協議或房屋買賣合同

（2）符合條件的購房人向貸款銀行提出借款申請，并提供有關證明材料

買賣雙方帶齊相關材料，前往銀行。領取并填寫二手房個人借款申請表。工作人員會就材料做出初步評估，給出大致貸款額度和年限。

（3）評估

購買二手房，買房需要對房產進行評估。買方需要找評估公司進行房產評估。然后銀行根據房屋交易價和評價中較低的價格進行放貸，并且作為放貸依據。

銀行、買賣雙方約定時間，由銀行聯系指定的房地產評估機構前去驗房做評估，或者買賣雙方到貸款銀行指定（認可）的評估機構進行房屋評估。

根據約定時間，房地產評估機構到房源處進行評估。完成后，評估機構向銀行出具評估報告。這一階段耗時會依據約定情況而定，一般3-5個工作日內即可完成。交易方需交納500元評估費。

（4） 貸款銀行進行審批，通知借款申請人是否同意貸款

銀行對貸款申請人的資質進行審核，符合條件后，銀行根據房屋評估價格，綜合貸款人的資質進行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。

（5） 買賣雙方辦理產權過戶手續，過戶后，借款人到銀行辦理貸款手續

審批通過后，買方向賣方支付房屋首付款。然后買賣雙方及銀行工作人員到房地產交易所，憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。過戶當天便可完成，買方再等待20個工作日左右可以領取房產證。

買方領到房產證后，辦理房產抵押登記和保險，保險費2000元左右。然后，辦理貸款發放手續，銀行便向賣方賬戶存入房款，買方則開始依照合同按期償還本期。

（6）與貸款銀行簽訂二手房抵押貸借款合同；買賣雙方將過戶后的房屋所有權證送交貸款銀行辦理抵押登記手續。

（7）借款合同生效后，貸款銀行根據借款合同劃付資金。借款人按月還款。

（8） 借款人還清貸款本息，解除抵押擔保。

二、二手房抵押貸款注意以下4點

（1）銀行會查未成年子女名下的房產情況，假如購房人戶籍在北京，其未成年子女名下有1套房產，購房人名下也有1套房產，就超出了限購要求，銀行將不予貸款。

（2）銀行對借款人的收入也有明確要求，假如借款人名下還有其他貸款，那么月收入要求如下

月收入=（原有貸款還款月供+現申請此筆貸款還款月供）X2

（3）若購房人已經離婚，其離婚協議上的房屋地址與實際貸款房屋地址不一致，需要到小區所在物業開具證明，證明為同一套住房的地址。

（4）房產證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代為1997年，那么目前的房齡為15年，所以貸年限最長為20年。

（5）有抵押需要贖契或轉按揭才能過戶，有查封必需解封過能過戶。

結語：現在商業銀行很多，但各家服務的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，所以真正需要辦理需要到當地貸款的銀行了解最新的業務辦理事項。

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