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怎樣獲得更低的住房抵押貸款利率？

利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款合同期，由于市場利率波動而導(dǎo)致申請人違約或提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。抵押貸款是長期貸款，利率變化是難免的。利率上升，將使貸款機(jī)構(gòu)籌資成本增加，特別是讓那些持有大量固定利率抵押貸款的銀行遭受損失；利率下降，對于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來說，可能面臨申請人提前還款的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樯暾埲丝梢赃x擇以當(dāng)前市場上較低的利率重新借款，來減少利息支出。

所以，銀行一般會在在抵押貸款合同中約定提前還款條款，對提前還款行為征收相當(dāng)貸款余額的一定百分比的罰款，也可規(guī)定特定期限之內(nèi)不允許提前償還貸款。

房屋自身風(fēng)險(xiǎn)

來自房屋自身的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房屋價(jià)值變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)和因自然災(zāi)害及意外事故所造成的風(fēng)險(xiǎn)。對于后者，通常貸款機(jī)構(gòu)都采用房屋保險(xiǎn)的辦法來抵御。而對于前一個風(fēng)險(xiǎn)，貸款機(jī)構(gòu)一般是在評估機(jī)構(gòu)提供的評估價(jià)和借款人的購買價(jià)之間選擇較低者作為確定借款額度的標(biāo)準(zhǔn)。因此房屋的評估價(jià)格高低對確保住房抵押貸款的安全至關(guān)重要。

處置抵押物的風(fēng)險(xiǎn)

申請人一旦到期無力歸還住房抵押貸款的本息，貸款銀行有權(quán)處置抵押房地產(chǎn)，以收回本息。但抵押物處置的成本大小和處置的時間快慢，對銀行都可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。抵押物處置不是短時間內(nèi)就能完成的，時間越長，精力耗費(fèi)越多，成本也就越高。而急于出手，價(jià)格自然要低很多，如果不能迅速處置，又要嚴(yán)重影響貸款機(jī)構(gòu)資金的周轉(zhuǎn)。

申請人的信用風(fēng)險(xiǎn)

最明顯的是申請人的經(jīng)濟(jì)條件出現(xiàn)重大變化，無力還款。不過，即使有錢還貸，申請人也有可能出于理性計(jì)算而違約。比如，房價(jià)下降很多，出現(xiàn)抵押物不如剩余還款本金的價(jià)格，貸款申請人可能會放棄原來的抵押物，從而終止貸款合同的違約行為。當(dāng)然，也有一少部分申請人是惡意騙貸。

怎樣獲得更低的住房抵押貸款利率？

知道了這些因素，若是想以更低的利率獲得貸款，注意好兩個方面：

1、個人資信

利率的高低首先取決于申請人的信用情況，甚至可以說貸款利率與個人資質(zhì)和征信直接掛鉤。

貸款機(jī)構(gòu)主要從工作單位、收入及流水等方面考察申請人。一般來說，500強(qiáng)企業(yè)員工或是國家機(jī)關(guān)單位公務(wù)員等，利率會相對更優(yōu)惠一些。

個人信用記錄直接影響了機(jī)構(gòu)判斷貸款能否順利收回。因此，如果申請人的個人信用記錄比較好的話，在申請貸款時享受到較低的貸款利率的可能性也比較大。另外，全款購房沒有過貸款記錄的在貸款利率上也比有貸款記錄的人占據(jù)優(yōu)勢。

申請人在平時應(yīng)格外注意自身的個人征信，在申請貸款前查看征信報(bào)告，做到心中有數(shù)。

2、抵押物情況

申請人提供的抵押物品種、估價(jià)也會對利率產(chǎn)生一定的影響。其中，抵押物的具體評估價(jià)格十分重要，而且抵押貸款的成數(shù)也根據(jù)評估價(jià)決定。因?yàn)榉慨a(chǎn)具有實(shí)體性貶值的屬性，也就是由于磨損和自然損耗造成的貶值，而且磨損是無法避免的，所以貸款機(jī)構(gòu)也會根據(jù)具體的情況做估算。比如要考察所抵押房子的資質(zhì)（商品房還是經(jīng)適房、土地是民用還是商用性質(zhì)），房子的評估價(jià)值、房子的區(qū)位環(huán)境、房子的折現(xiàn)價(jià)值等。大部分貸款機(jī)構(gòu)只受理房齡在20年以內(nèi)的房產(chǎn)。

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