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   繼央行上月召開(kāi)座談會(huì)要求銀行大力支持首套住房需求后，上周末，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，大力支持首套房需求，抑制投資和投機(jī)性的住房需求。監(jiān)管層輪番“表態(tài)”引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房貸近期不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。同時(shí)，支持首套房貸款，不會(huì)打亂銀行控房貸風(fēng)險(xiǎn)節(jié)奏，目前這方面工作正在進(jìn)一步加強(qiáng)。

監(jiān)管層喊話要求支持首套房

    短短的不到一個(gè)月中，央行、銀監(jiān)會(huì)連續(xù)喊話，要求銀行支持首套房貸款需求。

    上周五，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機(jī)性的住房需求，同時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金斷裂給金融帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

    早在5月中旬，在央行牽頭召開(kāi)住房金融服務(wù)座談會(huì)上，副行長(zhǎng)劉士余代表央行提出，各大商業(yè)銀行要講政治，講社會(huì)責(zé)任，房貸利率要合理定價(jià)，滿足首套房貸款需求。

    國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)國(guó)辦發(fā)〔2013〕67號(hào)，其中對(duì)首套房的口吻是：積極滿足居民家庭首套自住購(gòu)房。

    實(shí)際上，金融監(jiān)管部門對(duì)“首套房貸政策”予以重點(diǎn)表示并非第一次，早在2012年初，監(jiān)管部門也曾明確提及滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求。但此后，銀行機(jī)構(gòu)在首套房貸政策上多有或松或緊的反復(fù)調(diào)整。

首套房貸款利率執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)各不同

    在金融監(jiān)管部門進(jìn)行“窗口指導(dǎo)”后，北京地區(qū)部分銀行也采取了具體行動(dòng)以回應(yīng)。如興業(yè)銀行將首套房貸款利率由此前的基準(zhǔn)利率上浮10%下降到上浮5%，民生銀行此前一度較少涉足的房貸業(yè)務(wù)也于近日恢復(fù)正常。但更多的銀行給出的回應(yīng)是：“首套房貸款利率近期沒(méi)有調(diào)整。”

   值得一提的是，曾被廣泛報(bào)道已經(jīng)消失的首套房貸款利率優(yōu)惠目前依然存在。建行北京某支行信貸部門負(fù)責(zé)人、農(nóng)行某支行貸款經(jīng)理均告訴記者，目前極少數(shù)客戶可享受優(yōu)惠利率，但門檻較高，主要面向本行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)客戶。

    事實(shí)上，有首套房貸款利率優(yōu)惠的不僅是建行和農(nóng)行，記者了解到，中信銀行、北京農(nóng)商行都可以申請(qǐng)到9折優(yōu)惠利率，而且面向的是普通客戶群。

    更多銀行首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率，這其中就包括工行、中行、招商銀行、浦發(fā)銀行、北京銀行等多家行。

房貸審批速度明顯加快

    放貸速度緩慢，放貸時(shí)間延長(zhǎng)也是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較明顯的一個(gè)表現(xiàn)。金融監(jiān)管部門也在此次“窗口指導(dǎo)”中明確提到“提高按揭發(fā)放效率”。融360的數(shù)據(jù)顯示，央行以“窗口指導(dǎo)”喊話后，銀行在審核方面的表現(xiàn)積極，通過(guò)減少人工干預(yù)來(lái)提高審批速度。目前首套房貸款審批時(shí)間往往較快，一般在2至7天內(nèi)，但放款時(shí)間仍較長(zhǎng)，與4月份相比沒(méi)有明顯變化。相比較而言，外資銀行放款時(shí)間相對(duì)較短，大概在30天之內(nèi)；國(guó)內(nèi)的銀行則在45天左右。

    具體到北京地區(qū)，在央行喊話保證首套房貸后，北京各大銀行房貸在放款時(shí)間方面，大部分銀行不會(huì)承諾具體放款時(shí)間，通常為1-2個(gè)月，與之前相比沒(méi)有加快，最快放款時(shí)間依然是21天。

    中原地產(chǎn)研究部調(diào)查也顯示，目前各家銀行都積極地提及加快房貸審批時(shí)間，但在執(zhí)行層面，依然暫時(shí)維持之前狀態(tài)。

監(jiān)管層喊話有助于風(fēng)險(xiǎn)緩釋

    由于風(fēng)險(xiǎn)的存在及陸續(xù)暴露，銀行對(duì)部分區(qū)域控房貸控風(fēng)險(xiǎn)力度仍將繼續(xù)加大。但也應(yīng)看到，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍屬可控范圍內(nèi)，同時(shí)，監(jiān)管部門強(qiáng)調(diào)大力支持“首套房貸”，不僅有助于風(fēng)險(xiǎn)的緩釋，還將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，目前房貸市場(chǎng)的最主要問(wèn)題并非放貸時(shí)間，而是信貸利率。按照目前北京市場(chǎng)的正常購(gòu)房案例，剛需購(gòu)房者購(gòu)買一套位于南六環(huán)的剛需住宅，總價(jià)200萬(wàn)，首付30%，貸款140萬(wàn)的話，從去年年底的8.5折到目前的基準(zhǔn)上浮，貸款140萬(wàn)的30年貸款期月供也將從之前的每月 8008元，上升到基準(zhǔn)上浮5%的9199元。30年增加的利息高達(dá)43萬(wàn)，也就相當(dāng)于房?jī)r(jià)200萬(wàn)的21%。

    張大偉認(rèn)為，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，除非大幅度降準(zhǔn)，或者央行單獨(dú)設(shè)立針對(duì)房地產(chǎn)首套房貸款的非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，否則目前房地產(chǎn)貸款難的趨勢(shì)仍將繼續(xù)維持。

    對(duì)于本周一央行宣布再次定向降準(zhǔn)，張大偉表示，央行認(rèn)為當(dāng)前流動(dòng)性總體適度充裕，貨幣政策的基本取向沒(méi)有改變，這將導(dǎo)致樓市期待的利好難以很快出現(xiàn)。

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